Huurder betaalt niet? Zo int u achterstallige huur in België
Uw huurder betaalt niet en de achterstand loopt op. Hoe langer u wacht, hoe moeilijker de invordering wordt. Achterstallige huur verjaart na 5 jaar, maar de kans op effectieve inning daalt met elke maand uitstel. In dit artikel leest u welke stappen u als verhuurder kunt ondernemen: van een eerste gesprek tot een procedure bij de vrederechter en eventuele uithuiszetting. U ontdekt ook wanneer een incassobureau, gerechtsdeurwaarder of advocaat het verschil maakt.
Ontvang gratis en vrijblijvend offertes van gespecialiseerde incassobureaus via het formulier op deze pagina.
- Achterstallige huur verjaart na 5 jaar, dus snel handelen is essentieel om uw volledige vordering veilig te stellen.
- Het invorderingstraject kent 4 stappen: persoonlijk contact, aangetekende ingebrekestelling, verzoekschrift bij de vrederechter en eventuele uithuiszetting.
- Een incassobureau neemt de minnelijke invordering over via schriftelijke aanmaningen, telefonische opvolging en bemiddeling, vaak op basis van no cure no pay.
- Levert de minnelijke fase niets op? Dan kan de vrederechter het huurcontract ontbinden en een gerechtsdeurwaarder de uithuiszetting uitvoeren.
- Ook als uw huurder te weinig betaalt, de indexering weigert of de laatste maand overslaat, blijft het invorderingstraject hetzelfde: ingebrekestelling en zo nodig de vrederechter.
Inhoud
Achterstallige huur innen: stappenplan voor verhuurders
Wat moet u doen als de huurder de huur niet heeft betaald? Neem zo snel mogelijk contact op, stel de reden van niet-betaling vast en stuur een aangetekende ingebrekestelling als het gesprek niets oplevert. Reageert de huurder ook dan niet? Dan kunt u de zaak voorleggen aan de vrederechter.
Hieronder vindt u de 4 stappen: van minnelijke oplossing tot effectieve uithuiszetting.
1. Huurder betaalt niet op tijd: neem direct contact op
Reageer zodra de betaaldatum verstreken is. Bel of mail de huurder en vraag naar de reden van de achterstand. Soms gaat het om een tijdelijk liquiditeitsprobleem dat via een afbetalingsplan op te lossen valt.
Leg afspraken altijd schriftelijk vast, ook wanneer u tot een onderling akkoord komt. Dat beschermt u bij een latere procedure. De relatie met de huurder hoeft niet onmiddellijk te verslechteren als beide partijen bereid zijn tot een minnelijke schikking.
Opgelet: Houd er rekening mee dat achterstallige huur verjaart na 5 jaar vanaf de vervaldag (art. 2277 oud BW). Elke maand wanbetaling die u laat aanslepen, verkleint uw kans op volledige inning.
2. Aangetekend schrijven bij huurachterstand: de ingebrekestelling
Levert het persoonlijk contact geen resultaat op? Dan stuurt u een aangetekende brief waarin u de huurder formeel in gebreke stelt.
Vermeld het exacte verschuldigde bedrag, de periode van achterstand en een uiterste betaaldatum. Geef ook aan welke stappen u onderneemt als de huurder niet betaalt binnen die termijn. De aangetekende brief dient als bewijsstuk bij een latere procedure voor de vrederechter.
Verhuurt u als onderneming of vennootschap aan een particuliere huurder? Dan gelden de regels van Boek XIX van het Wetboek van economisch recht (in werking sinds 1 september 2023).
Volgens de incassowetgeving bent u verplicht een eerste kosteloze herinnering te sturen en een wachttermijn van veertien kalenderdagen te respecteren voordat u een schadebeding of verwijlintrest mag aanrekenen. Dat geldt voor alle schuldinvordering bij consumenten, dus ook voor huurschulden.
Alleen bij handelshuur waar de huurder zelf een vennootschap is, valt de invordering onder de B2B-regels.
Voorbeeldbrief huurder betaalt niet
Een correcte ingebrekestelling bevat minstens de volgende elementen:
- Uw volledige naam en adres als verhuurder
- Naam en adres van de huurder
- Adres van het gehuurde pand
- Exacte bedragen per maand achterstallige huur
- Totale berekening van de huurachterstand
- Uiterste betaaldatum
- Vermelding van de gevolgen bij niet-betaling (procedure vrederechter, mogelijke ontbinding huurcontract)
- Verwijzing naar het huurcontract en de overeengekomen betaalvoorwaarden
Verstuur de brief altijd aangetekend en bewaar een kopie. Twijfelt u over de formulering? Een incassobureau of advocaat stelt de brief correct op en versterkt de juridische waarde ervan.
Verwijlintresten en schadebeding bij huurachterstand
De vergoedingen die u als verhuurder kunt aanrekenen zijn geplafonneerd. De verwijlintrest mag niet hoger liggen dan 10,5% (het wettelijk maximum voor de eerste helft van 2026). Bevat het huurcontract geen verwijlintrest? Dangeldt de wettelijke intrestvoet van 4,5%. Het schadebeding is eveneens begrensd:
- Maximaal 20 euro bij een achterstand tot 150 euro
- Maximaal 30 euro plus 10% van de schijf boven 150 euro bij een achterstand tot 500 euro
- Maximaal 65 euro plus 5% van de schijf boven 500 euro bij hogere bedragen
Het schadebeding kan nooit meer dan € 2.000 bedragen. Overschrijdt uw schadebeding die plafonds? Dan is het beding nietig en kunt u geen enkele schadevergoeding meer vorderen. Vermeldt het huurcontract geen schadebeding? Dan kunt u geen schadebeding vorderen.
3. Verzoekschrift bij de vrederechter
Betaalt de huurder ook na de ingebrekestelling niet? Dan kunt u de zaak voorleggen aan de vrederechter van het kanton waar het pand gelegen is. De vrederechter is altijd bevoegd voor huurgeschillen, ongeacht het bedrag. U kunt kiezen tussen een kosteloze verzoeningsprocedure of een formeel verzoekschrift op tegenspraak.
4. Uitzetting huurder bij aanhoudende wanbetaling
Wanneer de vrederechter de huurovereenkomst ontbindt, kan een effectieve uithuiszetting volgen. Dat gebeurt uitsluitend via een gerechtsdeurwaarder. Eigenrichting is altijd verboden. U mag een huurder niet zelf uit de woning zetten.
Na het vonnis heeft de huurder in Vlaanderen en Wallonië 1 maand om het pand te verlaten. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedraagt die termijn 2 maanden (Brusselse ordonnantie van 2022).
Bemiddeling en financiële steun via het OCMW
Het OCMW kan bemiddelen tussen huurder en verhuurder bij huurachterstand. Dat gebeurt bijvoorbeeld wanneer de huurder met financiële problemen kampt en een afbetalingsplan nodig heeft. In Vlaanderen bestaat het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen, dat tussenkomt bij huurachterstand en een huurwaarborgregeling aanbiedt.
Voor u als verhuurder kan een OCMW-tussenkomst de kans op betaling vergroten zonder de kosten van een gerechtelijke procedure.
OCMW bij uithuiszetting
Het OCMW van de gemeente wordt verplicht op de hoogte gebracht bij elke procedure tot uithuiszetting. In Brussel geldt daarnaast een verplicht register van uitzettingen, beheerd door Brussel Huisvesting. De goederen van de huurder worden na het verstrijken van de termijn op de openbare weg gezet. De gemeente bewaart deze spullen tot 6 maanden.
Procedure bij de vrederechter voor huurachterstand
De vrederechter behandelt huurgeschillen via 3 mogelijke procedures.
- De verzoeningsprocedure is kosteloos en vereist geen advocaat. Beide partijen verschijnen samen en proberen tot een akkoord te komen.
- Lukt dat niet? Dan kunt u een verzoekschrift op tegenspraak indienen bij de griffie van het vredegerecht. Dat is goedkoper dan een dagvaarding en volstaat in de meeste gevallen.
- Als derde optie is er de vrijwillige verschijning, waarbij beide partijen zonder dagvaarding voor de rechter verschijnen. De vrederechter kan de huurovereenkomst ontbinden, de achterstallige huur met verwijlintresten toekennen, een wederverhuringsvergoeding opleggen en de uithuiszetting bevelen.
Verschijnt de huurder niet? Dan volgt een vonnis bij verstek.
Dagvaarding via de gerechtsdeurwaarder
Reageert de huurder niet op het verzoekschrift of weigert die te verschijnen? Dan laat u een dagvaarding betekenen via een gerechtsdeurwaarder. Die procedure is formeler en duurder dan een verzoekschrift: u betaalt zowel deurwaarderskosten als griffierechten.
Wist je dat? Een dagvaarding is noodzakelijk wanneer de huurder elk contact weigert of wanneer u spoedeisende maatregelen vordert.
Rol van de gerechtsdeurwaarder bij huurachterstand
De gerechtsdeurwaarder vervult 2 rollen in het traject.
- In de gerechtelijke fase betekent de deurwaarder de dagvaarding aan de huurder.
- Na het vonnis voert de deurwaarder het uit: betekening van het vonnis, laatste aanmaning en indien nodig de effectieve uithuiszetting met bijstand van de politie.
De tarieven van een gerechtsdeurwaarder liggen vast in een koninklijk besluit en zijn niet vrij onderhandelbaar. Het verschil met een incassobureau is wezenlijk: de gerechtsdeurwaarder opereert in de gerechtelijke sfeer, terwijl een incassobureau zich richt op de minnelijke invordering.
Rol van een incassobureau bij huurachterstand
Hebt u als verhuurder geen tijd of juridische kennis om het volledige aanmaningstraject te doorlopen? Dan kunt u een incassobureau inschakelen.
Het bureau neemt de minnelijke invordering over. De werkwijze van een incassobureau combineert schriftelijke aanmaningen met telefonische opvolging en eventueel een bezoek aan de huurder. Het incassobureau kan ook een betalingsregeling uitwerken.
Veel incassobureaus werken op basis van no cure no pay. Dat betekent dat u als verhuurder pas betaalt wanneer het bureau de huurachterstand effectief int.
De kosten van een incassobureau hangen af van het openstaande bedrag en de complexiteit van het dossier. Een incassobureau is sneller en laagdrempeliger dan een advocaat, maar kan geen gerechtelijke procedure voeren. Bij een geschil voor de vrederechter hebt u alsnog een advocaat nodig.
Wanneer een advocaat inschakelen bij huurgeschillen?
Een advocaat is niet verplicht bij een verzoeningsprocedure, maar sterk aangeraden zodra u een verzoekschrift indient of een dagvaarding laat betekenen. Bij complexe huurgeschillen, zoals betwisting van het huurcontract of tegenvorderingen van de huurder, is juridische bijstand onmisbaar.
De kosten bestaan uit een ereloon en een rechtsplegingsvergoeding. Die laatste is deels recupereerbaar als de rechter u gelijk geeft.
Specifieke situaties bij huurproblemen
Niet elke huurachterstand volgt hetzelfde patroon. Hieronder vindt u de meest voorkomende varianten en hoe u als verhuurder het best reageert.
Huurder betaalt te weinig huur
Soms betaalt de huurder wel, maar niet het volledige bedrag. Een deelbetaling wist de achterstand niet uit. U kunt het verschil vorderen als onbetaalde factuur via dezelfde procedure als bij volledige wanbetaling. U kunt het verschil vorderen via dezelfde procedure als bij volledige wanbetaling. Stel de huurder schriftelijk in gebreke voor het ontbrekende bedrag.
Huurder betaalt energierekening niet
Of u de energiekosten kunt vorderen, hangt af van het huurcontract. Zijn de energiekosten opgenomen als gemeenschappelijke lasten? Dan vormt niet-betaling een huurachterstand die u als verhuurder kunt invorderen. Als de huurder een individueel contract heeft met de energieleverancier, is dat natuurlijk een zaak tussen de huurder en de leverancier.
Huurder betaalt laatste maand niet
Een veelvoorkomend probleem: de huurder stopt met betalen in de laatste maand en stelt dat de huurwaarborg het verschil dekt. Dat mag niet. De huurwaarborg dient als garantie voor eventuele schade aan het pand, niet als betaling van de laatste maand huur. U kunt het verschuldigde bedrag vorderen via ingebrekestelling.
Huurder betaalt indexering niet
Als het huurcontract een indexeringsclausule bevat, is de geïndexeerde huurprijs verschuldigd. De huurder kan niet eenzijdig weigeren. Bereken de indexering correct op basis van de gezondheidsindex en stel de huurder schriftelijk op de hoogte van het nieuwe bedrag.
Betaalt de huurder vervolgens enkel de oude huurprijs? Dan kunt u het verschil vorderen via een ingebrekestelling, op dezelfde manier als bij een gewone huurachterstand.
Huurder betaalt gemeenschappelijke kosten niet
Gemeenschappelijke kosten zoals syndicuskosten of onderhoudskosten die contractueel ten laste van de huurder vallen, volgen dezelfde invorderingsprocedure als de huurprijs zelf. Stuur een ingebrekestelling met een overzicht van de openstaande kosten en de contractuele grondslag.
Huurder handelspand betaalt niet
Bij handelshuur gelden deels andere regels. De huurder is vaak een vennootschap, waardoor de B2B-regels voor invordering van toepassing zijn in plaats van Boek XIX WER. Bij een onbetwiste huurschuld biedt de IOS-procedure een snellere weg naar een uitvoerbare titel.
De vrederechter blijft bevoegd, maar de ontbinding verloopt anders. De huurder heeft onder bepaalde voorwaarden bovendien recht op huurhernieuwing, wat de procedure complexer maakt.
Huurder garage betaalt niet
Garagehuur valt onder het gemeen huurrecht, niet onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat betekent kortere opzegtermijnen en minder bescherming voor de huurder. De invorderingsprocedure bij wanbetaling verloopt verder identiek: aanmaning, ingebrekestelling, vrederechter.
Huurder uitzetten wegens overlast
Overlast vormt een aparte grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, los van huurachterstand. Documenteer de overlast zorgvuldig via politieverslagen, getuigenverklaringen of schriftelijke klachten. De procedure verloopt via de vrederechter, maar met een ander dossier dan bij huurachterstand.
Huurachterstand innen? Vergelijk offertes van incassospecialisten
Hebt u te maken met een huurder die structureel niet betaalt? Schakel gespecialiseerde hulp in en bespaar uzelf de tijd en juridische complexiteit. Wilt u het risico op huurachterstand liever vooraf beperken? Overweeg dan factoring als preventieve oplossing. Vraag gratis incasso offertes aan bij erkende incassobureaus en gerechtsdeurwaarders.
Gratis offertes
Volledig vrijblijvend
Erkende vakmannen uit uw buurt
Veelgestelde vragen
Hoe krijgt u een huurder eruit?
+
Een huurder uitzetten kan in België uitsluitend via een vonnis van de vrederechter, gevolgd door uitvoering door een gerechtsdeurwaarder. Het traject verloopt van aanmaning en ingebrekestelling tot een verzoekschrift of dagvaarding bij de vrederechter. Na het vonnis heeft de huurder minimaal 1 maand om het pand te verlaten.
Hoe lang mag een huurder te laat zijn met huur betalen?
+
Er bestaat geen wettelijk vastgelegde “toegestane” termijn. De huur is verschuldigd op de datum die in het huurcontract staat. In de praktijk ontbinden vrederechters het huurcontract meestal vanaf 2 tot 3 maanden achterstand. Bij structureel te laat betalen, zelfs als het telkens om 1 maand gaat, kan de rechter eveneens de ontbinding uitspreken.
Wat als een huurder 2 maanden geen huur betaalt?
+
Bij 2 maanden huurachterstand kan de verhuurder de ontbinding van het huurcontract vorderen bij de vrederechter. Veel vrederechters beschouwen die drempel als een ernstige wanprestatie. Naast de achterstallige huur kan de verhuurder ook verwijlintresten en een wederverhuringsvergoeding vorderen.
Wat als de huurder de huurwaarborg niet betaalt?
+
Als de huurder de huurwaarborg niet stort, kunt u dit vorderen via de vrederechter. In bepaalde gevallen kunt u weigeren de sleutels te overhandigen zolang de waarborg niet is gestort, op voorwaarde dat dit contractueel voorzien is. De huurwaarborg bedraagt maximaal 3 maanden huur in Vlaanderen en maximaal 2 maanden in Wallonië en Brussel.
